1. Gebäudesanierung
1.2 Altbau Typen
Wofür genau steht der Begriff "Altbau"?
Einen richtigen Altbau gibt es eigentlich gar nicht. Ein ländliches Bauernhaus hat andere Merkmale als ein städtisches Mietshaus der Gründerzeit oder ein vorstädtisches Einfamilienhaus der 1950er Jahre. Daher fallen die Erneuerungsmaßnahmen in den Häusern auch sehr unterschiedlich aus. Es gibt jedoch drei typische Arten von Altbauten, die repräsentativ für einen Großteil des Gebäudebestandes sind:
1. Das städtische Wohnhaus
Das städtische, mehrgeschossige Wohnhaus aus der Zeit zwischen 1850 und 1940 stellt den ersten Haustyp dar. Ein Großteil dieser Gebäude wurde im Rahmen städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen bereits modernisiert oder umgebaut. Damals wurden diese Häuser in der Massivbauweise oder als Fachwerkhaus errichtet und haben oftmals Holzbalkendecken und eine dekorative Fassade. Als Dekoration dienten beispielsweise Sichtfachwerke oder Natur- und Backsteinornamente. Das Dach wurde meist nicht ausgebaut. Erst wenn das Haus zu einer Eigentumswohnung umgestaltet wurde, erfolgten Modernisierungs- oder Umbaumaßnahmen. Diese Häuser weisen leider häufig städtebauliche Mängel auf, wie Verkehrs- oder Gewerbeimissionen, eine schlechte Besonnung und Belichtung, Einsehbarkeit und wenige Freiflächen.
Häufige Mängel in der Bausubstanz:
- Feuchtes Keller- und Sockelmauerwerk in Verbindung mit Mauerwerksausblühungen
- Verfaulte Holzbalken am Übergang zwischen Mauerwerk und Holzwerk
- Schadhafte Dacheindeckung
- Schadhafte Fenster und Verwitterungserscheinungen an den Fassadenelementen
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Die Räume sind meist zu groß, zu hoch oder zu klein und somit sind sie in ihrer Funktion einander nicht zuzuordnen. Teilweise kommt es vor, dass in diesen Wohnungen zwar eine große Küche, aber kein Bad vorhanden ist. Daher muss oft ein neuer Grundriss gestaltet werden. Die Umbaumaßnahmen oder Veränderungen sind oft sehr schnell kostspielig, daher sollten die Maßnahmen gut durchdacht werden. Gleichzeitig muss meist die Innenausstattung der Häuser erneuert werden. Solange die Reparatur- und Änderungsmaßnahmen im Rahmen bleiben, bieten solche Häuser die Chance auf eine kostengünstige Unterkunft.
2. Das Eigenheim der 1950er Jahre
Der zweite Haustyp ist das Eigenheim der 50er, 60er oder 70er Jahre. Hierbei handelt es sich um modernisierungsbedürftige Altbauten, die meist Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser sind. Die Massivbauweise war zu dieser Zeit gängig, die Wände wurden also gemauert und die Decken betoniert. Ein typisches Merkmal dieser Einfamilienhäuser sind die kleinteilig gestalteten Grundrisse. Bei der Modernisierung können Wände umgesetzt oder entfernt werden, sodass die Häuser großzügiger gestaltet werden können. Zudem verbrauchen diese Häuser oft viel Heizenergie, da zur Zeit der Errichtung Umwelt- und Energiefragen nicht im Mittelpunkt standen. Wärmedämmende Maßnahmen zur Energieeinsparung waren außerdem quasi unbekannt.
An der Bausubstanz ist trotz dessen meist nichts auszusetzen. Sollte in solchen Häusern Schimmel auf der Innenseite der Außenwände auftreten, dann liegt das meist an den neuen, dichtschließenden Fenstern, die eine nicht ausreichende Lüftung mit sich bringen. Dies kann jedoch durch das Anbringen einer Wärmedämmung verhindert werden. Was in jedem Fall erneuert werden sollte, sind die Heizungsanlage, die Elektroinstallationen, die Wasserleitungen, aber auch die Sanitärräume.
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3. Das Bauernhaus
Bei dem dritten Haustyp handelt es sich um ein Bauernhaus. Hier liegen Wohn- und Scheunenteil nebeneinander unter einem Dach. Im ersten Geschoss befindet sich der Wohnbereich und im Untergeschoss findet man die Abstellräume, den Stall und den Gewölbekeller vor. Der Dachraum dient ausschließlich als Getreidespeicher und Abstellraum. Die Raumgrößen, Geschosshöhen und Fenstergrößen fallen im Vergleich zu den anderen zwei Haustypen sehr gering aus. Die Scheune besteht häufig komplett aus Holz und die Raumstruktur ist vom hohen Tennenraum mit Toreinfahrt und einem seitlichen Heu- und Strohlager geprägt.
Solch ein Bauernhaus zu modernisieren, erfordert in den meisten Fällen einen großen Aufwand und viel Zeit, da sich die Bausubstanz und die haustechnische Ausstattung solcher Häuser in einem schlechteren Zustand befindet. In Verbindung mit Salzausblühungen entsteht im Mauerwerk oft Feuchtigkeit, die zu einer Zerstörung des Mauermörtels führt. Häufig sind die schwach dimensionierten Konstruktionshölzer von Holzschädlingen befallen und die Fugen zwischen Holzwerk und Ausfachung weisen Undichtheiten auf, sodass Schlagregen die Wand durchnässt und der Wind durch das Haus zieht. Der Dachstuhl muss in den meisten Fällen ausgetauscht werden, da dieser wenig regendichte Dachziegel aufweist. Durch die Durchlüftung des hölzernen Tragwerks ist dieser bei der Scheune meist besser erhalten als bei dem Wohnhaus.
Der Umfang der bisher installierten Teile dieses Haustyps fällt sehr gering aus und somit gibt es oft nicht einmal ein Bad und ein WC oder keinen Anschluss an den inzwischen vorhandenen öffentlichen Abwasserkanal. Aus diesem Grund müssen neue Grundleitungen im Haus verlegt und ein Anschluss zum Kanal hergestellt werden. Ein Vorteil von Bauernhäusern ist definitiv die Nutzfläche, die für einen Ausbau verwendet werden kann. Dabei sollte auf ein gutes Einfügen der Fenster und Dachgauben Wert gelegt werden, da sonst das Erscheinungsbild des Hauses erheblich beeinträchtigt wird. Der Scheunenraum kann beispielsweise als zweite Haushälfte umgebaut werden. Wenig sinnvoll wäre der Ausbau ehemaliger Stall- und Kellerräume, da das Feuchtigkeitsproblem nur durch einen Teilabriss behoben werden kann.
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